- У компании изъяли нежилое помещение около 86 кв. м на первом этаже аварийного дома в Волгограде для муниципальных нужд.
- Собственник не подписал соглашение о цене и потребовал возмещение по рыночной стоимости через суд.
- Столкнулись три цифры: отчёт собственника почти 7 млн руб., позиция администрации и судебная экспертиза около 3,9 млн руб.
- Суд взыскал возмещение по экспертизе, около 3,9 млн руб., отклонив и завышенный отчёт собственника, и позицию администрации.
Дом признали аварийным, а вместе с ним изъяли помещение бизнеса
Компании принадлежало нежилое помещение около 86 кв. м на первом этаже многоквартирного дома в Волгограде. Дом давно признали аварийным и подлежащим сносу. Земельный участок под ним и помещения в нём администрация постановила изъять для муниципальных нужд.
Для собственника жилья и для собственника коммерческого помещения правила здесь одни. Изъятие означает, что объект перейдёт в собственность города, а взамен полагается денежное возмещение, спор только о размере. Администрация заказала свою оценку и направила компании проект соглашения. Сумма собственника не устроила, соглашение он не подписал и пошёл в суд требовать возмещение по рыночной стоимости.
Почему предложенная цена ещё не равна возмещению
Логика закона простая: пока стороны не договорились, никакая «официальная» цифра не становится окончательной автоматически. Выкупная цена и условия изъятия определяются соглашением с собственником. Если соглашения нет, спор решает суд, опираясь на рыночную стоимость объекта.
Арбитражный суд Волгоградской области · № А12-24029/2023
когда выкупная цена в нём не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Ключевой здесь момент оценки: стоимость считают не на дату давнего постановления об изъятии, а на момент, когда суд рассматривает спор. Для собственника это защита от того, чтобы ему заплатили по устаревшим цифрам. Чтобы установить эту рыночную стоимость, суд назначил судебную экспертизу, и именно её заключение, а не отчёт какой-либо из сторон, стало основой расчёта.
Три цифры столкнулись: собственник, администрация и эксперт
Спор о возмещении почти всегда столкновение оценок. Здесь их было три. Собственник держался за свой отчёт независимого оценщика и требовал почти 7 млн руб. как выкупную цену. Администрация настаивала, что сумма завышена и возмещение должно быть существенно меньше, ведь дом аварийный. Точку поставил третий участник, судебный эксперт: суд назначил независимую экспертизу и поставил перед экспертом вопрос о рыночной стоимости помещения на момент спора.
Собственникистец
Моё помещение стоит почти 7 млн руб. Вот отчёт независимого оценщика, я требую эту сумму как выкупную цену за изъятие.
Администрацияответчик
Сумма завышена. Возмещение должно быть существенно меньше, дом аварийный, и расчёт собственника мы не признаём.
Что сказали суды и чем закончилась кассация
Суды трёх инстанций сошлись на сумме из заключения судебного эксперта. При этом они напомнили, что возмещение это не только цена квадратных метров. По статье 32 Жилищного кодекса, на которую сослался Арбитражный суд Поволжского округа, в него входят рыночная стоимость самого помещения, доля в общем имуществе дома и в земельном участке под ним, а также убытки собственника от изъятия: переезд, поиск и оформление другого объекта. Эту же логику возмещения задаёт и статья 279 Гражданского кодекса.
Решение обжаловали обе стороны: администрация просила уменьшить сумму, собственник увеличить до своих почти 7 млн руб. Свою крайнюю позицию проиграли обе. Суд взыскал в пользу компании около 3,9 млн руб., ровно ту сумму, которую определила судебная экспертиза, и возместил расходы на экспертизу.
Вывод для собственника двусторонний. Соглашаться на первое предложение администрации невыгодно: рыночная стоимость почти всегда выше. Но и завышать собственный отчёт бессмысленно, ведь суд опирается на независимую экспертизу, а не на оптимизм заявителя. Реальные деньги приносит обоснованная рыночная оценка плюс правильно посчитанные убытки от изъятия, а не крайняя цифра в свою пользу.
Как собственнику не потерять на изъятии
Если ваше помещение или участок попали под изъятие, действовать стоит по нескольким простым правилам.
Частые вопросы
Администрация предложила цену за изъятое помещение. Я обязан согласиться?
Нет. Предложенная администрацией сумма это всего лишь оферта, а не окончательная цена. Пока вы не подписали соглашение об изъятии, вы вправе не соглашаться и требовать возмещение по рыночной стоимости через суд. Если соглашение не достигнуто, выкупную цену определит суд по рыночной стоимости объекта на момент рассмотрения спора, опираясь на судебную экспертизу. В деле № А12-24029/2023 собственник не подписал соглашение, и суд назначил независимую экспертизу вместо оценки администрации.
Что входит в возмещение за изъятую недвижимость, кроме стоимости самого помещения?
Возмещение шире, чем цена квадратных метров. По статье 32 Жилищного кодекса в него включают рыночную стоимость самого помещения, рыночную стоимость доли в общем имуществе дома и в земельном участке под ним, а также убытки, которые собственник несёт из-за изъятия: переезд, временную аренду, поиск и оформление нового объекта. Эти убытки нужно заявить и обосновать, потому что суд не добавит их по своей инициативе, если вы не включили их в требование.
На какую дату считают рыночную стоимость изымаемого помещения?
На момент рассмотрения спора судом, а не на дату давнего постановления об изъятии. Это важно, когда между решением об изъятии и реальной выплатой проходят месяцы или годы, а цены за это время выросли. Суд определяет рыночную стоимость по состоянию на актуальный период, поэтому устаревшая оценка администрации, сделанная задолго до спора, для расчёта не годится.
Источники
Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2025 № 306-ЭС25-3457 по делу № А12-24029/2023 (отказ в передаче) · постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2025 · решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.06.2024 · статья 32 Жилищного кодекса РФ · статья 279 Гражданского кодекса РФ. Тексты в Картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru), правовых системах «Гарант» и «КонсультантПлюс».Помогите сделать Арка Журнал полезнее
Ответьте на 3 коротких вопроса. Мы поймём, какие темы вам важны, и будем писать новые статьи точнее.