- Компания почти 20 лет арендовала помещение у города и получила право выкупить его по 159-ФЗ.
- Департамент назначил цену 64,5 млн руб. по своему отчёту, предприниматель счёл её завышенной.
- Он подписал договор с протоколом разногласий (своя цена 37,4 млн руб.) и передал спор в суд.
- Судебная экспертиза дала почти 45 млн руб., три инстанции обязали город продать по этой цене.
Почти двадцать лет аренды и решение выкупить помещение
Помещение площадью около 409 кв. м компания арендовала у города с 2005 года, исправно платила и со временем получила право его выкупить. Такое право даёт Федеральный закон № 159-ФЗ: субъект малого или среднего предпринимательства, который долго и без долгов арендует муниципальное помещение, имеет преимущественное право выкупить его. Условия: непрерывная аренда, отсутствие долгов, площадь в пределах лимита и запись в реестре МСП. Всем им компания отвечала и заявила о намерении выкупить.
Город выставил за помещение 64,5 млн
Дальше слово за городом: департамент заказывает оценку и направляет арендатору проект договора с готовой ценой. По закону выкуп идёт по рыночной стоимости, и определяет её оценщик, которого привлекает департамент. Город прислал проект с ценой 64,5 млн руб. Цена показалась предпринимателю завышенной.
Если арендатор молча подписывает договор по цене департамента, он платит ровно столько, сколько насчитал городской оценщик. Проверки рынком эта цифра не проходит, пока её не оспорят.
Предприниматель-арендатористец
Я почти двадцать лет арендую это помещение и выкупаю его по 159-ФЗ. Цена города в 64,5 млн руб. завышена. Я подписал договор с протоколом разногласий и указал свою цену, 37,4 млн руб. по собственной оценке. Прошу суд установить рыночную цену.
Департамент имуществаответчик
Выкуп идёт по рыночной стоимости, её определил привлечённый нами оценщик: 64,5 млн руб. Цена обоснована отчётом, оснований её снижать нет.
Своя оценка показала 37 млн, и дело ушло в суд
Компания не стала подписывать договор по цене города, а подписала его с протоколом разногласий, указав свою цену 37,4 млн руб., почти вдвое ниже. Город уступать не стал, и возникла патовая ситуация. Из такого тупика закон даёт выход: если по обязательному для города договору стороны не сошлись в цене, арендатор передаёт разногласия на разрешение суда по пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса. Это право ещё в 2016 году подтвердил Верховный Суд: получив проект договора и не согласившись с ним, арендатор вправе передать спор о цене в суд.
Судебная экспертиза посчитала по рынку: почти 45 млн
Чтобы установить реальную цену, суд назначил судебную экспертизу рыночной стоимости помещения. Суд не принял ни цену города, ни цену предпринимателя, а поручил расчёт независимому эксперту. Заключение дало цифру между позициями сторон: рыночная стоимость почти 45 млн руб., на 19,5 млн ниже того, что просил город, и примерно на 7,5 млн выше того, что предлагал предприниматель. Департамент пытался оспорить экспертизу своим критическим анализом, но суд его отклонил: документ составило лицо, чью квалификацию оценщика город не подтвердил.
Ключевой ход здесь, протокол разногласий. Если подписать договор по цене города молча, выкуп пройдёт ровно по его оценке, и спорить уже не о чем. А с протоколом разногласий и своей обоснованной оценкой вы переводите спор в суд, где цену определяет независимая экспертиза. Разрыв с ценой департамента почти двукратный, поэтому даже с учётом расходов на оценку экономия несопоставимо больше.
Как выкупить помещение у города и не переплатить
Цену выкупа выигрывает не тот, кто громче спорит, а тот, у кого на руках обоснованная рыночная оценка. Несколько практических шагов.
Частые вопросы
Город выставил завышенную цену выкупа. Я обязан соглашаться?
Нет. Выкуп идёт по рыночной стоимости, но цену департамента можно оспорить. Подпишите договор с протоколом разногласий и укажите свою цену, подтверждённую независимой оценкой, а затем передайте спор в суд по пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса. Суд назначит судебную экспертизу, и итоговая цена будет определена по ней. В деле № А40-263291/2024 город просил 64,5 млн руб., а суд по экспертизе установил цену почти 45 млн руб., на 19,5 млн ниже.
Можно ли выкупить помещение и спорить о цене отдельно?
Спор о цене как раз и есть часть процедуры выкупа: вы не теряете право на покупку, пока судитесь о сумме. Получив проект договора с завышенной ценой, арендатор не подписывает его в этой редакции, а направляет протокол разногласий и идёт в суд. Преимущественное право на выкуп при этом сохраняется. Важно соблюсти сроки на протокол разногласий, иначе придётся начинать процедуру заново.
Кто платит за судебную экспертизу в споре о цене выкупа?
Здесь есть нюанс. Если спор о цене разрешается не из-за нарушения со стороны города, а ради установления рыночной цены, расходы на экспертизу суд может оставить на самом арендаторе, который её и просил. То есть выигрыш по цене не всегда означает, что город возместит экспертизу. Поэтому независимую оценку и экспертизу стоит закладывать в бюджет выкупа заранее: даже с учётом этих затрат экономия на цене обычно несопоставимо больше.
На каких условиях вообще можно выкупить помещение у города?
Право на выкуп по Закону № 159-ФЗ возникает у субъекта малого или среднего предпринимательства при нескольких условиях вместе: помещение арендуется непрерывно в течение установленного срока, нет задолженности по арендной плате, площадь не превышает предельного значения для региона, а арендатор внесён в реестр субъектов МСП. Если условия соблюдены, отказать в выкупе город не вправе, а спор может идти только о цене.
Источники
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2025 по делу № А40-263291/2024 (кассация) · решение Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2025 · Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ · пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ · определение Верховного Суда РФ от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695. Тексты в Картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru), правовых системах «Гарант» и «КонсультантПлюс».Помогите сделать Арка Журнал полезнее
Ответьте на 3 коротких вопроса. Мы поймём, какие темы вам важны, и будем писать новые статьи точнее.