- В 2010 году под кредит заложили производственный комплекс в Перми: участок и нежилое помещение больше 3000 кв. м.
- Кредит не вернули, заложенный объект дважды сменил собственника среди связанных фирм, но ипотека следует за имуществом.
- По закону об ипотеке начальная цена торгов равна 80% рыночной стоимости, а не залоговой цифре из договора.
- Судебная экспертиза дала рыночную стоимость, и стартовая цена вышла около 34,4 млн руб. за помещение и 17,9 млн руб. за долю участка.
Кредит не вернули, а залог начал кочевать между фирмами
Всё началось с кредита под залог недвижимости в Перми. В 2010 году стороны подписали договоры ипотеки на производственный комплекс: земельный участок под административным зданием и нежилое помещение площадью больше трёх тысяч квадратных метров. Залоговую стоимость участка в договоре указали около 29,5 млн руб.
Кредит не вернули. Банк получил исполнительные листы, но взыскать долг деньгами не вышло: исполнительное производство окончилось ничем ещё в середине 2010-х. Тем временем заложенная недвижимость пошла по рукам: за несколько лет она дважды сменила собственника и осела в очередной связанной компании. Право требования по кредиту к тому моменту тоже перешло от банка к его правопреемнику. В 2018 году кредитор пошёл в суд с единственным оставшимся инструментом: обратить взыскание на сам заложенный объект и продать его с торгов.
Десять лет спора упёрлись в пропущенный срок
Дело растянулось в первой инстанции на годы. Главным козырем нового владельца недвижимости стала исковая давность: он доказывал, что кредитор пропустил трёхлетний срок, ведь долг возник давно, а исполнительное производство закрыли ещё в середине 2010-х.
Суд этот довод отклонил. Срок он отсчитал не от старого кредита, а от момента, когда кредитору вернули неисполненные исполнительные листы. От этой даты три года истекали в конце 2017 года, а иск подали летом 2018-го, в пределах срока. Право обратить взыскание на залог сохранилось. Здесь же сработало правило, о котором забывают многие покупатели: ипотека следует за имуществом. Сколько бы раз заложенный объект ни перепродавали, залог никуда не девается, и новый собственник принимает недвижимость вместе с этим обременением.
Стартовую цену торгов привязали к рынку, а не к договору
Когда суд решил обратить взыскание, встал главный вопрос: с какой цены начинать торги. Ответчик мог бы настаивать на старой залоговой стоимости из договора 2010 года, но закон считает иначе. По закону об ипотеке начальную продажную цену для торгов суд устанавливает в размере 80% рыночной стоимости имущества (статья 54). Не от залоговой цифры в договоре, а от актуальной рыночной оценки.
Правило 80% защищает обе стороны: должника от продажи актива за бесценок, кредитора от нереалистично высокой цены, по которой имущество никто не купит. Чтобы получить рыночную стоимость, суд по ходатайству самого ответчика назначил судебную оценочную экспертизу.
Почему рыночную стоимость определила судебная экспертиза
Эксперт оценил объекты по актуальному рынку: нежилое помещение почти в 42,9 млн руб., спорную долю земельного участка около 22,3 млн руб. От этих цифр суд отсчитал 80%: стартовая цена помещения вышла около 34,4 млн руб., доли участка около 17,9 млн руб.
Показательно сравнение с договором. Залоговую стоимость участка в 2010 году записали выше, около 29,5 млн руб. Спустя годы рынок оказался ниже, и суд взял именно рыночную цифру на актуальную дату, а не устаревшую договорную. Цена из договора залога к моменту торгов теряет силу ориентира: она может оказаться и выше рынка, и ниже него.
Арбитражный суд Пермского края · № А50-19666/2018
Доказательств, опровергающих результаты судебной экспертизы, сторонами в материалы дела не представлено.
На этом спор о цене закрылся. Раз заключение эксперта никто не опроверг своими доказательствами, суд положил его в основу расчёта, а вышестоящие инстанции переоценивать выводы эксперта не стали.
Чем закончилось дело и по какой цене уйдёт имущество
Дело прошло проверку по всем уровням, и расчёт стартовой цены по экспертизе устоял окончательно.
Главное, что стоит держать в голове собственнику: стоимость залога к моменту взыскания живёт своей жизнью. Договорная залоговая цифра из ипотеки многолетней давности теряет силу ориентира, по ней цену торгов не считают. Начальную стоимость задаёт свежая рыночная оценка, и в споре её проверяет судебная экспертиза. Поэтому за оценкой важно следить заранее, а не отдавать её на откуп кредитору: заниженная стартовая цена означает продажу актива за бесценок.
Как собственнику не потерять на цене заложенного имущества
Если дело идёт к обращению взыскания на ваш залог, держите под контролем именно цену. Несколько практических шагов.
Частые вопросы
Банк прописал в договоре ипотеки цену залога. Имущество продадут на торгах по ней?
Нет. При обращении взыскания через суд начальную продажную цену устанавливают в размере 80% рыночной стоимости имущества, а не по залоговой цифре из договора. Рыночную стоимость на актуальную дату определяет судебная оценочная экспертиза, если между сторонами есть спор. Договорная залоговая цена за годы кредита часто расходится с рынком в любую сторону, поэтому опираться на неё суд не обязан. В деле № А50-19666/2018 стартовую цену посчитали по экспертизе, а не по договору 2010 года.
Я не согласен с оценкой, по которой назначают стартовую цену. Что можно сделать?
Заявите ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы и подготовьте обоснование, почему предложенная цена не отражает рынок. Суд опирается на заключение судебного эксперта, а не на отчёт, который представила одна из сторон. Если экспертиза уже проведена, но вызывает сомнения, можно представить рецензию и просить о повторной экспертизе, обосновав противоречия в выводах. Без таких доказательств суд примет имеющееся заключение: возражения без расчётов цену не меняют.
Заложенное имущество несколько раз перепродали. Можно ли всё равно обратить на него взыскание?
Да. Ипотека следует за имуществом: при продаже заложенного объекта залог сохраняется, и новый собственник принимает недвижимость вместе с обременением. Кредитор вправе обратить взыскание на объект независимо от того, сколько раз сменился владелец. В этом деле заложенный комплекс дважды сменил собственника среди связанных фирм, но это не помешало кредитору добиться обращения взыскания. Покупателю недвижимости стоит заранее проверять обременения, чтобы не получить вместе с объектом чужой долг.
Источники
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.06.2025 по делу № А50-19666/2018 (кассация) · постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2025 · решение Арбитражного суда Пермского края от 14.10.2024 · статья 50, статья 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Тексты в Картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru), правовых системах «Гарант» и «КонсультантПлюс».Помогите сделать Арка Журнал полезнее
Ответьте на 3 коротких вопроса. Мы поймём, какие темы вам важны, и будем писать новые статьи точнее.