Аренда между своими это первое, на что смотрит инспекция в группе компаний: ставку тут крутят в обе стороны. Разберём, почему её проверяют, чем опасны и занижение, и завышение, и какие ошибки в обосновании снимают защиту.
Почему аренду между своими проверяют
Правило простое: в сделке между взаимозависимыми лицами цена должна быть такой же, как между независимыми (ст. 105.3 НК). Если она отклоняется и это занижает налоги, налоговый орган вправе определить доход исходя из рыночной цены и доначислить налог. Аренда между связанными компаниями или между фирмой и её учредителем это типовой объект такой проверки, потому что ставку здесь легко назначить произвольно.
Рыночность ставки определяют по сопоставимым сделкам: сколько стоит аренда похожего объекта между независимыми сторонами. Приоритетный метод это сравнение с такими сопоставимыми ценами. Методология трансфертного ценообразования и иерархия методов разобраны в отдельном материале об обосновании цены для ФНС, здесь фокус на аренде.
Чем рискует и занижение, и завышение
Опасно отклонение в любую сторону.
В обоих случаях нерыночная аренда между своими работает как перенос налоговой базы, и именно его налоговый орган и снимает: завышенные расходы снимут по статье 54.1 НК.
Ошибки в обосновании ставки
Чаще всего защиту снимают четыре ошибки. Их удобно видеть рядом с тем, как сделать правильно.
Сравнить несопоставимые объекты: склад на окраине с офисом в центре.
Не иметь обоснования на дату договора и искать оправдание задним числом.
Игнорировать право на самокорректировку и ждать проверки.
Подобрать аналоги по локации, площади, назначению и состоянию.
Иметь отчёт о рыночной ставке на момент заключения договора.
При отклонении самостоятельно скорректировать базу до конца года и доплатить налог.
Отчёт, готовый заранее, защищает надёжнее оправдания задним числом: оценка под готовый акт проверки убеждает хуже, чем та, что лежала с самого начала.
Аренда между своими это первое, на что смотрит инспекция в группе компаний, потому что ставку тут крутят в обе стороны: где-то занижают, чтобы спрятать доход, где-то завышают, чтобы раздуть расход. Защита одна и та же, отчёт о рыночной арендной ставке на дату договора. Причём сделать его задним числом, когда уже пришёл запрос, гораздо слабее: оценка под готовый акт проверки убеждает хуже, чем та, что лежала с самого начала.
- В сделке между взаимозависимыми лицами арендная плата должна соответствовать рыночной (ст. 105.3 НК).
- Занижение налоговый орган пересчитает по рыночному уровню и доначислит доход арендодателю.
- Завышенные расходы арендатора снимут по статье 54.1 НК как необоснованную налоговую выгоду.
- Рыночную ставку обосновывают независимой оценкой по сопоставимым объектам на дату договора.
- Безвозмездная аренда между своими тоже облагается: у получателя возникает доход по рыночной ставке (п. 8 ст. 250 НК).
Частые вопросы
Любая ли аренда между взаимозависимыми лицами под контролем
Под общим правилом рыночности по статье 105.3 НК находится любая сделка между взаимозависимыми лицами, и аренда не исключение. Отдельный режим контролируемых сделок с уведомлением и досье включается при превышении суммовых порогов, но даже неконтролируемую аренду налоговый орган вправе проверить на соответствие рыночной цене в рамках обычной проверки. Поэтому обоснование ставки нужно независимо от порогов.
Как часто обновлять оценку арендной ставки при долгосрочной аренде
Под существенные изменения рынка и при пересмотре ставки в договоре. Если аренда долгосрочная, а ставка не меняется, опорой служит оценка на дату заключения договора. Когда стороны индексируют или пересматривают плату, обоснование обновляют на новую дату, чтобы изменённая ставка тоже опиралась на рыночный уровень, а не на удобную цифру.
Можно ли вместо оценки сослаться на объявления об аренде
Скриншоты объявлений это слабое доказательство: это цены предложения, а не реальных сделок, и без поправок на сопоставимость. Для разовой бытовой ситуации они иногда сходят, но в споре о цене между взаимозависимыми их легко оспорить. Отчёт оценщика анализирует сопоставимые объекты и корректирует различия, поэтому весит существенно больше.
Касается ли это безвозмездной аренды между взаимозависимыми
Да, и даже жёстче. Передача имущества в безвозмездное пользование связанному лицу не выводит сделку из-под контроля, а создаёт доход. У получателя возникает внереализационный доход в размере неуплаченной арендной платы, определённой по рыночным ценам с учётом статьи 105.3 НК (п. 8 ст. 250 НК). То есть «нулевая» аренда между своими облагается так, как если бы пользователь платил рыночную ставку, и эту ставку тоже подтверждают оценкой.
Источники
Налоговый кодекс (статьи 105.3, 54.1, 250).Помогите сделать Арка Журнал полезнее
Ответьте на 3 коротких вопроса. Мы поймём, какие темы вам важны, и будем писать новые статьи точнее.